“住宅ローンの返済方式”でもふれた“金利”についてもう少しお話したいと思います。

市中金利はその時々の経済情勢によっていつも変化しています。各金融機関は市中金利の変化に伴って、住宅ローン金利の見直しを定期的に行っています。もしこの変化と連動して、住宅ローンの毎月の返済額がいつも変わってしまったり、住宅ローン金利の高低が急激に変化してしまったりすると、家計をうまく管理することが困難となってしまいます。そこでみなさんは、住宅ローンを組む際に、その時々の経済情勢等をしっかり考慮した上で、ローンの金利を一定期間固定するタイプのローンにするか、変動させるタイプのローンにするか選択することができます。これを“金利タイプを選ぶ”と言います。金利タイプは、大きく分けると次の2種類に分けられます。

変動金利型

変動金利型とは、その時々の市中金利の変化に応じて適用金利が設定される金利タイプです。しかし、毎月の支払に金利の変化が逐次反映されるわけではなく、通常年2回の金利見直し時期があり、それぞれの顧客の支払時期に応じて適用金利が決められます。金利の見直しがあったとしても、毎月の返済額に反映されるかどうかは各金融機関によって違いがあるようです。（半年毎に毎月の返済額が変化するところもあれば、一定期間（例：5年）返済額が一定のところもあるようです。）詳細は、各金融機関にお問合せください。

固定金利型

固定金利型とは、一定期間金利を固定できる金利タイプです。契約を結んだ時点の金利が、一定期間、あるいは返済が終わるまで変わりません。金利固定期間は、1年、2年、3年、5年、7年、10年… 最長35年まで選ぶことができるようです。（金融機関によって固定期間が違います。詳細は、各金融機関にお問合せください。）通常金利固定期間が長ければ長いほど、そのときのリスク度合いに応じて金利が高くなります。

金利固定期間と返済期間が同じ長さの場合は“全期間固定金利型”とか“長期固定金利型”と呼ばれ、金利固定期間終了後も返済が継続する場合は、金利固定期間終了後、自動的に変動金利型に移行される“固定期間選択型”と呼ばれる中間型の金利タイプもあります。

フラット35って何 !?

住宅ローンの広告を見ると、“フラット35”という文字をよく目にします。これは、平成15年10月に登場した長期固定金利型の新型ローンです。（平成17年から“フラット35”と呼ばれるようになりました。）このタイプのローンの特徴は、返済開始から終了まで金利が変わらない全期間固定金利（最高35年／最高8000万円、住宅価格の90％まで融資可能）、保証料、繰上返済手数料が無料等というメリットがあります。

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証券化支援事業
“フラット35”を語る時に忘れてはならないのが、“証券化支援事業”と“住宅ローン担保証券（MSB）”です。“住宅金融公庫”は、2006年（平成18年）で廃止され、 “住宅金融支援機構”（独立行政法人）へと生まれ変わります。その後同機構では、民間金融機関の住宅融資を支援する証券化支援業務を中心に行うわけです。フラット35は証券化ローンと呼ばれ、民間金融機関が顧客に貸出したローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、その後その債権を証券化（住宅ローン担保証券（MSB ））して投資家に売却する仕組みとなっています。

市中金利と住宅ローンの関係

みなさん、“プライムレート”ってご存知ですか？銀行が最優良企業に貸出しをする際に割り当てる最優遇金利のことで、1年以上の貸出しに割り当てるレートを“長期プライムレート”、1年以内に割り当てるレートを“短期プライムレート”と言います。住宅ローン金利は、このプライムレートとの関連がとても強い金利です。一般的には、変動金利タイプでは短期プライムレートに、固定金利タイプは、長期プライムレートも含まれる“長期市中金利”（その他、10年物国債の利回等）を基準として、各金融機関がリスク度合いに応じて金利をいくらか上乗せし、それぞれの住宅ローン金利を個別に決定していると言われています。